پارادوکس مسکن حومه، چرا از خانه های دولتی در شهر های تازه استقبال نشد؟ - سفر به آنتالیا

به گزارش جهانی اقتصاد، آمار مربوط به تعداد متقاضیان پای کار برای طرح خانه سازی دولتی در شهر های تازه نشان دهنده یک پارادوکس بزرگ بین تقاضای بالقوه و متقاضیان نهایی مسکن دولتی، در این منطقه ها حومه ای است.

آنالیز ها با استناد به آمار های موجود مربوط به حجم تقاضای بالقوه فاقد مسکن در کلان شهر ها و مقایسه آن با آمار رسمی مربوط به تعداد متقاضیان پای کار مسکن دولتی که تا به امروز اقدام به افتتاح حساب و واریز آورده اولیه نموده اند نشان دهنده نوعی تضاد و ناهماهنگی بین مقدار تقاضا برای سکونت در شهر های تازه حومه کلان شهر ها با تعداد متقاضیانی است که تا به امروز برای خانه های دولتی ساز در این منطقه ها در قالب طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، پای کار آمده اند و در واقع متقاضیان نهایی و موثر برای این واحد ها محسوب می شوند.

آمار های مربوط به تعداد ازدواج های اجرا شده از سال 94 تا به امروز نشان می دهد دست کم در این بازه زمانی، 960 هزار خانوار تازه ناشی از ازدواج، در استان هایی که 8 کلان شهر کشور در آن قرار دارند، تشکیل شده است. یعنی از سال 94 که عملا به شکل عملیاتی ثبت نامی برای خانه های دولتی ساز طرح مسکن مهر دیگر انجام نشد تا به امروز در 8 استان با مرکزیت 8 کلان شهر کشور که بخش زیادی از خانوار ها در آن ها با مشکل تامین مسکن روبرو هستند، در یک برآورد حداقلی، 960 هزار تقاضای تازه برای مسکن به دلیل ازدواج و تشکیل خانواده، ایجاد شده است.

از آنجا که عمده شهر های تازه کشور در حومه این کلان شهر ها شکل گرفته و برای پاسخ به احتیاج مسکن خانوار های فاقد مسکن و اسکان سرریز جمعیتی کلان شهر ها در برنامه های توسعه قرار گرفته اند، می توان با اتکا به آمار های مربوط به تشکیل خانوار های تازه در آنها، حجم احتیاج و بعلاوه برآوردی از انباشت مسکن در این کلان شهر ها را محاسبه کرد.

یک آمار رسمی در حالی تعداد متقاضیان پای کار در طرح خانه سازی دولتی فعلی (ساخت یک میلیون مسکن در سال در کشور) در شهر های تازه را 95 هزار متقاضی تا به امروز اعلام نموده است که ظرفیت مشخص شده برای این شهر های حومه ای اطراف کلان شهرها، 700 هزار واحد مسکونی از 4 میلیون مسکن در قالب تیراژ کل این طرح است.

با توجه به برآورد های ناشی از احتیاج به حدود یک میلیون مسکن و انباشت تقاضای ملکی خانه اولی ناشی از ازدواج، در 8 کلان شهر کشور که عمده شهر های تازه در اطراف آن ها احداث شده اند، انتظار می رفت تا به امروز همه ظرفیت اعلام شده برای این واحد ها یا دست کم بیش از نیمی از ظرفیت مشخص شده به واسطه ثبت نام متقاضیان و واریز آورده اولیه، تکمیل شده باشد. اما عملا هم اکنون، تعداد تقاضای موثر برای این خانه ها، تنها 13 درصد از ظرفیت کل تعریف شده برای ساخت مسکن دولتی در این شهرهارا، که معادل تنها حدود 10 درصد از تقاضای بالقوه مسکن خانه اولی ها (ناشی از تشکیل خانوار های تازه از سال 94 به بعد است) است شامل می شود.

این موضوع نشان دهنده یک پارادوکس مهم بین حجم تقاضای بالقوه سکونت در شهر های تازه از یک سو (تقاضای بالقوه برای مسکن در شهر های تازه اطراف کلان شهرها) و تعداد افرادی است که تا به امروز به طور موثر و فعال، متقاضی خانه های دولتی ساز در این شهر ها هستند. در واقع سوال مهم این است که چرا در حالی که حدود یک میلیون احتیاج به مسکن ناشی از تشکیل خانوار های تازه از سال 94 به بعد در 8 استان کشور ایجاد و انباشته شده است، تنها حدود 10 درصد از این مقدار تا به امروز برای دریافت خانه های دولتی ساز اقدام نموده و تقاضای خود را به تقاضای نهایی و موثر تبدیل نموده اند؟

این سوال و پارادوکس زمانی اهمیت خود را بیش از پیش نشان می دهد که دست کم در سه سال اخیر، همزمان با اوج گیری تورم ملکی هم در بازار معاملات خرید وفروش و هم در بازار اجاره مسکن در کلان شهرها، دو موج گسترده مهاجرت خانه اولی ها وگروه های فاقد مسکن از کلان شهر ها و شهر های بزرگ به شهر های تازه حومه، شکل گرفت. در واقع تعداد زیادی از خانوار های فاقد مسکن به دلیل ناتوانی از تامین نقدینگی مورد احتیاج برای خرید مسکن در شهر مادر و بخش دیگری از آن ها به دلیل ناتوانی برای تامین اجاره بها در مراکز کلان شهری، به شهر های حومه ای به خصوص شهر های تازه مهاجرت کردند.

در چنین شرایطی انتظار می رفت در همان سال اول اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، ظرفیت 700 هزار واحدی شهر های تازه تکمیل شده وآمار ثبت نامی ها وتقاضای موثر برای این واحد ها از این مقدار فراتر رود.

اگر چه آمار مربوط به حدود یک میلیون ازدواج از سال 94 تا به امروز، مربوط به 8 استانی است که 8 کلان شهر کشور در آن ها واقع شده اند اما، از آنجا که عمده مسائل تامین مسکن مربوط به کلان شهرهاست و بخش قابل توجه خانوار های تشکیل شده در این آمار ساکن یا متقاضی مسکن در کلان شهر ها هستند، این آمارمبنای حجم انباشت تقاضای مسکن در کلان شهر ها و احتیاج بالقوه مسکن برای سکونت در شهر های تازه در نظر گرفته شده است.

از سوی دیگر، بخش عمده ای از زمین های دولتی که قرار است به شکل 99 ساله و به صورت رایگان برای ساخت واحد های طرح یک میلیون مسکن در سال اختصاص یابد در شهر های تازه واقع شده است که تقریبا همه این شهر ها در حومه کلان شهر ها واقع شده اند. برآورد ها نشان می دهد دست کم 60 درصد از خانوار های تازه تشکیل شده، متقاضی خرید مسکن هستند و حدود 40 درصد آن ها یا از قبل خانه داشتند و یا به هر دلیلی به بازار اجاره مسکن ورود نموده و متقاضی خرید مسکن نیستند.

از سوی دیگر به دلیل شروع دوره جهش قیمتی از نیمه دوم دهه 90، رشد شدید قیمت ها وضعف قدرت خرید خانوار ها که منجر به خروج اجباری خانه اولی های ساکن در کلان شهر ها از بازار معاملات خرید مسکن شد، تنها 30 درصد کل معاملات مسکن ناشی از تقاضای مصرفی بود که عمده آن نیز ناشی از تقاضای تبدیل به احسن و خرید خانه دوم یا چندم و سهم کمی از آن مربوط به خرید خانه از سوی خانه اولی ها بود. این در حالی است که در همه این سال های اخیر، 70 درصد معاملات خرید مسکن از سوی سرمایه گذار ها وتقاضای غیرمصرفی انجام شد.

بعلاوه به دلیل رکود تورمی شدید در بازار مسکن به خصوص بازار مسکن کلان شهرها، حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم دهه90 عملا به یک سوم دوره های قبل کاهش یافت. همه این ها دلایلی است که نشان می دهد از سال 94 به بعد که عملا ثبت نام برای مسکن مهر متوقف شد و طرح دولتی برای خانه دار شدن خانه اولی ها اجرا نشد، بخش زیادی از خانوار های تازه تشکیل شده، در کلان شهرها، پیروز به خرید مسکن نشده اند.

از آنجا که طرح های تامین مسکن دولتی در کلان شهر ها که با واگذاری زمین 99 ساله (زمین رایگان) و تسهیلات ساخت، با پرداخت مرحله به مرحله سهم آورده نقدی متقاضیان، با هدف خانه دار شدن خانه اولی ها وگروه های فاقد مسکن تعریف می شود، در شهر های تازه اجرایی می شود، انتظار می رفت بخش عمده این تقاضای بالقوه خانه اولی، برای طرح ساخت مسکن دولتی وارد عمل شود. این در حالی است که هم اکنون حدود 10 درصد از کل تقاضای بالقوه ناشی از ازدواج های تازه از سال 94 به بعد، تا به امروز که بیش از یک سال از شروع ثبت نام برای این واحد ها سپری می شود، به طور موثر و نهایی پای کار آمده اند.

یعنی در حالی که 960 هزار تقاضای بالقوه برای خانه های دولتی ساز درشهر های تازه وجود دارد در کل این شهر ها تنها 95 هزار متقاضی پای کار تا به امروز وجود دارد. در حالی که 700 هزار واحد سهم شهر های تازه از کل 4 میلیون مسکن تعریف شده برای ساخت در چهار سال، مشخص شده است.

این در حالی است که حتی انتظار می رفت در شرایطی که شرایط تامین مسکن هم در حوزه خرید و هم در حوزه اجاره، به دلیل رشد قابل توجه و تورم شدید قیمت ها واجاره بها، در کلان شهر ها بحرانی شده است و بسیاری از خانوار ها دیگر توانایی خرید یا حتی اجاره مسکن در این شهر ها ندارند، تیراژ ساخت مسکن در شهر های تازه بیش از 700 هزار واحد از مجموع کل 4 میلیون واحد تعریف شده در این طرح باشد.

در واقع انتظار می رفت با توجه به شرایط ویژه شهر های تازه به خصوص با شروع موج های مهاجرتی به این منطقه ها حومه ای، سهم این شهر ها از کل طرح بیش از 700 هزار واحد تعریف شود. اما هم اکنون تنها 5/ 17 درصد از کل برنامه ساخت چهار میلیون مسکن مربوط به شهر های تازه است.

آنالیز آمار های مربوط به تعداد ازدواج ها و بنابراین تشکیل خانه اولی های تازه در بازار مسکن 8 استان که 8 کلان شهر کشور در آن واقع شده است نشان می دهد از کل جمعیت خانه اولی که حداقل 7 سال گذشته در کشور ایجاد شده است 40 درصد ساکن کلان شهر ها هستند وبنابراین می توان آن ها را به عنوان تقاضای بالقوه مسکن در شهر های تازه معرفی کرد. در واقع می توان گفت از کل خانه اولی هایی که در 7 سال گذشته به بازار تقاضا افزوده شده اند حداقل 40 درصد ساکن استان هایی هستند که 8 کلان شهر در آن ها واقع شده است.

حتی با فرض اینکه بخشی از طرح خانه سازی دولتی در این استان ها در سایر شهر های آن ها اجرا می شود و بنا نیست همه زمین هایی که قرار است ساخت وساز در این استان ها در قالب نهضت ملی مسکن انجام شود در شهر های تازهتامین شود، اما از آنجا که عمده تقاضای مسکن در این استان ها برای خانه های دولتی ساز مربوط به کلان شهر ها است (به دلیل حادتر بودن شرایط خرید و اجاره مسکن)، بنابراین اهمیت شهر های تازه، تیراژ ساخت مسکن در این شهر ها و مطابقت آن با تقاضای بالقوه از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

نرخ مشارکت تقاضا برای خانه های دولتی ساز در شهر های تازه در حالی براساس آمار های مربوط به خانوار های تازه تشکیل شده و تقاضای انباشته مسکن از سال 94 به واسطه ازدواج های تازه و بعلاوه آمار مربوط به تعداد متقاضیان موثر این طرح تا به امروز، تنها حدود 10 درصد از حجم کل احتیاج بالقوه و بعلاوه 5/ 13 درصد از حجم کل واحد های تعریف شده برای احداث در قالب این طرح است که آمار های رسمی بعلاوه نشان می دهد در سال اول اجرای نهضت ملی مسکن، نرخ مشارکت کل برای یک میلیون مسکن در سال در کشور، معادل 40 درصد بوده است.

تا به امروز در برترین حالت حدود 400 هزار نفر تقاضای موثر برای یک میلیون مسکن در سال، پای کار آمده است. به این معنا که حداکثر 400 هزار متقاضی واجد شرایط اقدام به افتتاح حساب و واریز آورده نموده اند.

سه دلیل پارادوکس تقاضا

در حالی که به دلیل دورتر شدن امکان دسترسی خانه اولی ها به مسکن در کلان شهرها، انتظار می رفت نرخ مشارکت خانه اولی های ساکن در این کلان شهر ها در طرح خانه سازی دولتی بیش از مقدار اعلام شده تا به امروز باشد اما، سه دلیل در شرح دلایل پارادوکس اعلام شده در این زمینه قابل شناسایی است.

آنالیز های جهانی اقتصاد نشان می دهد اولین دلیل شکل گیری این پارادوکس، به استطاعت تقریبا صفر خانوار های ساکن کلان شهر ها در تامین آورده برای تکمیل واحد ها مربوط می شود.

اگر چه میانه سطح عایدی و دستمزد ها در کلان شهر ها بالاتر است و به طور کلی وبه لحاظ حجم نقدینگی، ساکنان کلان شهر ها به نقدینگی بیشتری در مقایسه با ساکنان شهر های کوچک، دسترسی دارند، اما هم اکنون تمام یا بخش عمده پس انداز ها و بعلاوه سهم بیشتری از عایدی های خانوار های فاقد مسکن در کلان شهر ها صرف تامین هزینه اجاره نشینی شده و در بازار رهن و اجاره به گروگان گرفته شده است؛ بنابراین بخش زیادی از اینکه نرخ مشارکت ساکنان شهر های تازه برای خانه های دولتی، سهم ناچیزی از تقاضای بالقوه از یک سو و سهم اندک از کل واحد های تعریف شده برای ساخت در این شهر ها از سوی دیگر است، به این عامل مربوط می شود.

دلیل دوم، به تجربه تلخ متقاضیان از طرح قبلی مسکن سازی دولتی برمی شود. در مسکن مهر، فرایند ساخت، تکمیل و تحویل واحد ها در شهر های تازه کندتر از واحد های ساخته شده در سایر شهر ها پیش رفت که البته این موضوع به دلیل خام بودن این شهر ها واحتیاج به انجام آماده سازی، محوطه سازی ها، تامین خدمات زیربنایی و ...، طبیعی است. از سوی دیگر، خانه های تحویلی در ابتدای دهه 90 در تعداد زیادی از این شهرها، تقریبا بعد از حدود یک دهه به خدمات شهری متعارف و در سطح استاندارد دسترسی پیدا کردند.

از این دو عامل مهم تر نگرانی متقاضیان این طرح از تورم ساخت به دلیل طولانی تر شدن فرآیند ساخت در طرح های خانه سازی دولتی نسبت به ساخت وساز های عادی است. در مسکن مهر به دلیل تاخیر در ساخت، تکمیل و تحویل واحد ها عملا قیمت ها با فاصله بسیار از آنچه در ابتدا اعلام شده بود تمام شد. البته این موضوع برای کل پروژه ها اعم از مسکن مهر شهر های تازه و شهر های معمولی، صادق بود، اما در شهر های تازه به دلیل طولانی تر شدن زمان تحویل واحد ها ناشی از ضعف خدمات و... جدی تر بود.

دلیل سوم که فعلا در حد یک فرضیه و صحت وسقم آن ها منوط به اعلام آمار رسمی از سوی متولی ساخت مسکن در شهر های تازه است به بعضی شنیده ها در ارتباط با شرایط تامین زمین برای ساخت خانه در شهر های تازه برخوردار از جاذبه سکونتی برای شهروندان کلان شهر ها مربوط می شود. بعضی شنیده ها و اظهارات غیررسمی حاکی از آن است که در شهر های تازه برخوردار از مجذوب نمایندهیت سکونتی و امکانات و خدمات بهتر، به مقدار حجم احتیاج زمین تامین نشده است. برعکس در بعضی دیگر از شهر های تازه که زمین تامین شده است تقاضا به مقدار کافی وجود ندارد.

منتظر هستیم تا متولی ساخت مسکن در شهر های تازه برای تایید یا رد این ادعا، با آمار های رسمی، اطلاعات مربوط به مقدار تامین زمین، تعداد متقاضیان ثبت نام شده وتایید شده، متقاضیان پای کار، تعداد پروژه تعریف شده و تعداد واحد های شروع شده همراه با آمار مربوط به پیشرفت فیزیکی واحد ها را به تفکیک شهر های تازه کشور اعلام کند.

در روز های گذشته از متولی ساخت مسکن دولتی در شهر های تازه درخواست نموده بودیم تا این آمار ها را در اختیار گروه مسکن قرار دهد، اما تا لحظه تنظیم این گزارش آمار مربوطه ارائه نشد.

مسیر مجذوب نماینده سازی حومه تازه

جدا از اینکه دلیل پارادوکس مربوط به واقعیت تقاضای بالقوه برای سکونت در شهر های تازه و تعداد متقاضیان پای کار مسکن دولتی ساز در این شهرها، چیست؛ یک سوال اساسی مربوط به راه حل ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضای مسکن در این مراکز حومه ای است.

ماجرای تامین مسکن برای تمرکززدایی از کلان شهر ها و اسکان سرریز جمعیت آن ها و بعلاوه پاسخ به احتیاج های سکونتی خانوار ها در حومه، تنها مختص ایران نیست و در بسیاری از کشور های جهان از جمله انگلیس، فرانسه و ... نمونه های پیروزی از این طرح ها از گذشته تا به امروز اجرایی شده است.

یکی از مهمترین راه حل هایی که کشور های پیروز برای توسعه شهر های حومه ای و جذب ساکنان کلانشهر ها به آن ها در پیش گرفته اند مربوط به ارتقای سطح کیفی سکونت و ارائه خدمات شهری در این حومه ها به واسطه جذب سرمایه گذاری در این شهرهاست.

به طوری که حومه ها به لحاظ مقدار مجذوب نمایندهیت سکونتی و شهری به واسطه سرمایه گذاری های اجرا شده در آن ها برای افرادی که پیش از این در کلان شهر ها ساکن بوده اند مجذوب نماینده شده اند؛ به خصوص آنکه در کنار این مجذوب نمایندهیت ها، قیمت مسکن و هزینه اجاره بها در آن ها با فاصله قابل توجهی از کلان شهر ها کمتر است؛ بنابراین شاید مهمترین عاملی که منجر به جذب جمعیت به شهر های تازه در کشور آن گونه که باید نشده به این موضوع برمی شود که هنوز بخش خصوصی به دلایل مختلف رغبتی به سرمایه گذاری در شهر های تازه پیدا ننموده است.

یکی از دلایل این موضوع که کارشناسان به آن اشاره می نمایند این است که در این شهر ها هنوز همه چیز تحت کنترل دولت واقع شده است. کارشناسان می گویند در بعضی از شهر های تازه اساسا کار دولت به اتمام رسیده است و بهتر است دولت از حیطه مدیریتی آن ها خارج شود. چرا که در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90، جمعیت زیادی در شهر های تازه ساکن شدند؛ بنابراین از بابت اینکه جمعیت تازه و فضای موجود برای سرمایه گذاری به سرمایه گذار و بخش خصوصی سیگنال ورود می دهد، باید شرایط برای ورود بخش خصوصی به این شهر ها و توسعه آن ها فراهم شود.

به ویژه آنکه در سال های اخیر موج های مهاجرتی از کلان شهر های مادر به این شهر ها به واسطه دشواری دسترسی به مسکن برای تعداد زیادی از خانوار ها شروع شده و از سوی دیگر قیمت مسکن در این شهر ها نیز رشد نموده و دارای ارزش افزوده نسبت به قبل شده است.

آنالیز ها از بازار مسکن شهر های تازه اطراف تهران نشان می دهد هم اکنون به طور میانگین قیمت یک واحد مسکونی معمولی در پروژه های مسکن مهر در شهر تازه پرند، یک میلیارد تا یک میلیارد و300 میلیون تومان و واحد های شخصی ساز بین میانه دو تا سه میلیارد تومان است. در شهر تازه پردیس نیز میانه قیمت کل یک واحد معمولی و مصرفی در پروژه های مسکن مهر یک ونیم میلیارد تا دو میلیارد تومان و مسکن های شخصی ساز به طور میانه بین 4تا8 میلیارد تومان (برای واحد های ویلایی) است.