نسخه نو برای رونق مسکن - سفر به آنتالیا

به گزارش دنیای اقتصاد، وال استریت ژورنال با انتشار نتایج این تحقیق، گزارش داده است، تورم مسکن 20 درصدی در دو سال گذشته در آمریکا-که بیش از دو برابر میانگین سالانه تورم ملکی بوده است- باعث شده جمعیت جداشده از مسکن در استطاعت با افزایش معنادار و نگران نماینده به مقدار نیمی از خانوارهای آمریکایی برسد؛ بعلاوه تحت تاثیر این جهش قیمتی، تورم اجاره مسکن در آمریکا در بالاترین سطح از سال 2000 قرار بگیرد و در سمت عرضه نیز، سقوط ساخت وساز و فراوری مسکن، حدود یک دهه بازار مسکن آمریکا را از سرمایه گذاری طبیعی دور کند.

نسخه نو برای رونق مسکن

این سه خسارت جهش مسکن در آمریکا در کنار سرایت رشد قیمت ناشی از مهاجرت خریداران از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک حومه ای در مجموع باعث شده است، بازار مسکن2023 برای خروج از رکود تورمی، با مسیر پر پیچ و خم و توفان زده روبه رو باشد. تحلیل موجود در این تحقیق معین می نماید، اقتصاد مسکن بعد از دچار شدن به رکود تورمی، چاره ای جز پوست اندازی در سیاستگذاری ندارد؛ به این معنا که با سیاست های زمان رونق قبلی، نمی گردد انتظار خروج از شرایط فعلی را داشت. از همین رو، کارشناسان مسکن در این کشور بسته سیاستی نو را به دولت پیشنهاد نموده اند که به نظر می رسد برای بازارهای ملکی مبتلا به رکودتورمی، قابل پیاده سازی است. در این بسته، توجه به اهرم نرخ بهره برای مهار تورم مسکن به عنوان اولین سیاست کلیدی در 2023 مورد تاکید قرار گرفته است. سیاست دوم، تنظیم بازار اجاره با توجه به تاثیرپذیری آن از نبض قیمت ها طی دو سال اخیر است. سیاست سوم نیز برنامه ریزی برای تشویق سازنده ها به تکمیل ساختمان های ناتمام به عنوان میان بر عرضه فوری خانه نو به بازار مسکن2023 است که درباره آن تاکید شده است، تکمیل نیمه کاره ها در این مقطع بهتر از پرداختن به ساخت نو است. چهارمین سیاست نیز تنونظر بر سیاست های کاربری زمین است.

سال های دور از خانه

سال هاست که دور از دسترس بودن خرید خانه برای طبقه کارگر این گروه در منطقه ها شهری را آزار می دهد. در سال های اخیر، دیگر این مشکل مختص گروه کم عایدی نیست و اکنون طبقه میانه را نیز درگیر نموده است. طبق نتایج نظرسنجی از مرکز تحقیقات پیو که در امسال منتشر شده است، از سال2018 سهم آمریکایی هایی که قدرت خرید خانه ندارند، 10 درصد افزایش یافته است و اکنون نیمی از جمعیت آمریکا در دسترس بودن مسکن ارزان در منطقه خود را یک مشکل جدی می دانند. بر اساس گزارشی از وال استریت ژورنال، بسیاری از آمارها نشان می دهد که مسکن بیش از پیش از دسترس خانوارها خارج شده است. هزینه اجاره در شاخص تورم امسال بیش از 7 درصد افزایش یافته که تقریبا دوبرابر روند پیش از همه گیری است. در زمان موج خرید زمان همه گیری، قیمت مسکن به صورت سالانه 20 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت. اکنون انتظار می رود به ساخت صدها هزار خانه نو احتیاج است تا با رشد شغلی اخیر در منطقه های از آمریکا مطابقت داشته باشد. با این حال، این ارقام به تنهایی گویای آنچه رخ داده، چگونگی آن یا افرادی که بیش از همه تحت تاثیر آن قرار خواهند گرفت نیست، این ارقام فقط بازتابی از نتیجه رویدادهای گذشته هستند. با آنالیز آمار و ارقام منتشرشده این نکته قابل تامل است که نوسانات اخیر بازار مسکن مدت ها در حال شکل گیری بوده و اکنون دستیابی به ثبات، مستلزم طرحی نو در چارچوب های سیاستی گذشته است.

دوره کم فروغ

در اواسط دهه2000، رونق مسکن منجر به افزایش تاریخی در سراسر صنعت ساختمان از نظر مجوزهای ساختمانی، سرمایه گذاری و اشتغال شد. در آمریکا خانه های زیادی ساخته می شد؛ اما زمانی که بازار متوجه ریسک اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن شد، صنعت مسکن به یکباره سقوط کرد. سونامی فروش آغاز شد و این صنعت از جنبه های مختلف، از سرمایه گذاری تا خرید خانه و ساخت خانه، با شرایط دشواری روبه رو شد. در این زمان بود که سلب حق مالکیت و فروش اجباری صورت گرفت و از 2006 تا 2010 کارگران ساختمانی دسته دسته اخراج می شدند. طی این توفان بود که بازار کار از اوج به حضیض رسید، تعداد افرادی که در کارگاه های ساخت وسازهای مسکونی مشغول به کار بودند تقریبا به نصف رسید. به مقدار یک دهه طول کشید تا صنعت مسکن به سطوح پیش از سقوط سرمایه گذاری و اشتغال در 2010 بازگردد. در نتیجه شکست بازار در آن سال ها، حتی با ایجاد هزاران شغل در مراکز مالی ساحلی مانند نیویورک، سان فرانسیسکو و سیاتل، خانه های کافی در طول آن دهه ساخته نشد. با توجه اینکه در کالیفرنیا به ازای هر خانه ای که در طول دهه ساخته شده، بیش از دوونیم شغل اضافه شده است، شرایط بحرانی مسکن استان جای تعجب ندارد. در بهار2020 زمانی که همه گیری شیوع پیدا کرد، بسیاری از مشاغل به دورکاری و کار از خانه روی آوردند، بخش هایی از مردم مراکز مالی ساحلی را ترک کردند و به شهرها و شهرستان های کوچک تر و مرکزی تر، همانند کمربند آفتاب آمریکا نقل مکان کردند. البته منطقه های همانند بویز، آیداهو هم هجمه تازه واردان را تجربه کردند. تجزیه و تحلیل این روندها نشان می دهد که متغیر کار از راه دور، محرک مهمی در تغییرات جمعیتی بوده است. افراد عموما از منطقه ها گران تر به مکان های ارزان تر نقل مکان می نمایند. این امر به وضوح نشانگر آن است که بسیاری از کارگران در مراکز شغلی ساحلی از شرایط موجود ناراضی بوده اند. منطقه های که بیشترین افزایش تقاضا را تجربه کردند، شاهد شرایط نادری بودند که در آن هنگام خانه های موجود در فهرست فروش به حداقل رسیده بود و صف های طولانی از خریداران بالقوه شکل گرفت که امیدوار بودند از نرخ های کم وام مسکن بهره ببرند. چنین شرایطی با کمبود مسکن تاریخی دست به دست هم داد و حباب مسکن کم سابقه ای را شکل داد؛ قیمت خانه به قدری بالا رفت که بحران قدرت خرید بخش بزرگی از طبقه میانه را نیز به دام انداخت. در بسیاری از شهرهای بزرگ، به ویژه شهرهایی که در طول همه گیری، ساکنان نو زیادی را جذب کردند، مستاجران نیز با افزایش گزاف اجاره روبرو شدند. داده های صنعت نشان می دهد که قیمت های لحظه ای در بازار اجاره سالانه بین 10 تا 20 درصد در 2021 و 2022 افزایش یافته است. چنین رشد قیمتی برای بسیاری از خانوارهای با عایدی میانه و کم قابل تحمل نیست و می تواند منجر به آن گردد که مستاجران خانه هایی را که طولانی مدت ساکن آن بوده اند، ترک نمایند.

البته یکی از دلایلی که مردم جذب منطقه های مانند کمربند آفتاب شدند این است که ساخت مسکن در آنجا راحت تر است. کمربند آفتاب، عبارتی است که برای استان های جنوبی آمریکا که از شرق به غرب کشیده شده اند، استفاده می گردد. بسیاری از منطقه ها شهری با بالاترین رشد جمعیت، مانند آتلانتا و دالاس، متناظر با هجوم تازه واردان شاهد افزایش صدور مجوزهای مسکن بودند. در اواسط2022، فدرال رزرو نقطه انتهای بر رونق بازار مسکن گذاشت. با افزایش تهاجمی نرخ بهره و فروش دارایی های موجود در ترازنامه، از جمله اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30ساله تقریبا دو برابر شد. نرخ بهره وام مسکن از رقم کمی بیش از 3 درصد در ابتدای سال به حدود 5/ 6 درصد فعلی افزایش یافت. ازآنجاکه رقم بازپرداخت ماهانه وام مسکن برای خریداران بالقوه خانه غیرممکن شده است، تقاضا برای خانه کاهش یافت و قیمت مسکن نیز در بسیاری از بازارها آغاز به کاهش کرد. مهم تر از همه ساخت وساز خانه نو سقوط نموده است که تنها راه حل منطقی برای دستیابی به ثبات قیمت مسکن در بلندمدت به حساب می آمد. از جمله نقاط روشن صنعت، چشم انداز تکمیل بسیاری از خانه های نو و ساختمان های آپارتمانی است که در دوران رونق همه گیری راه اندازی شدند. این روزها به علت اختلال در زنجیره تامین، ساخت خانه ها زمان بیشتری می برد و در خصوص آپارتمان ها، فرایند ساخت طولانی تر نیز می گردد. انتظار می رود زمانی که این خانه ها و ساختمان های آپارتمانی نیمه تمام در 2023 آماده تحویل شوند، موجب افزایشی در عرضه مسکن شده و قدرت خرید را به خصوص در بازارهای محدود بهبود بخشد.

نسخه نو سیاستی

انتها دادن به کابوس مسکن احتیاجمند اتخاذ سیاست ها و موازین نوی است که در وهله اول سیاستگذاران مخاطب آن هستند. پیش از هر موردی نخست استفاده خردمندانه از اهرم افزایش نرخ بهره برای مهار تورم در اولویت است، مسکن یکی از بخش هایی است که بیشترین حساسیت را نسبت به اعتبارات دارد. سیاستگذاران این کشور اگر در پی بهبود قدرت خرید مسکن باشند، مطمئنا نباید اجازه شکل گرفتن دوره رکود دیگری در ساخت مسکن همانند دهه2010 را بدهند. دوم، درحال حاضر دولت سیاست مصالحه را برترین پاسخ به آمریکایی هایی که در معرض شوک های غیرقابل پیش بینی بازار مسکن و در نتیجه افزایش اجاره بها هستند، می داند. افزایش اجاره بها که بسیاری از خانوارها در طول حباب مسکن با آن روبرو شدند، احتمالا ماندگار خواهد بود. اجاره بها از دیدگاه مالی متغیری چسبنده محسوب می گردد، به این صورت که به سرعت افزایش می یابد؛ اما به کندی کاهش پیدا می نماید. در نتیجه نگرانی اصلی سیاستگذاران باید بازنگری در خصوص چگونگی کنترل رشد اجاره بها باشد؛ چنان که در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی مرسوم است. سوم آنکه، نحوه کاربری زمین و منطقه بندی که برای دهه ها بر فراوری مسکن در شهرها و حومه های شهر حاکم بوده است، باید متناسب با قرن بیست ویکم بازنویسی شوند. تنها قطعیت در اقتصاد عدم قطعیت اساسی است: از لحاظ مالی تنها می توان پیش بینی کرد که رونق بعدی در چه حیطه ای می تواند باشد و هیچ تضمینی برای عدم وقوع دوباره شوک هایی مانند همه گیری وجود ندارد. به همین صورت در راستای دستیابی به ثبات طولانی مدت در قیمت مسکن، بازار املاک شهرها باید تاب آوری بیشتری داشته باشند و در پاسخ به تقاضا اجازه رشد داشته باشند. در نهایت، تجربه بازار در دهه ها نشان داده است بخش مسکن به صورت متناوب چرخه های رکود و رونق را تجربه می نماید. هرچند این چرخه ها برای صنعت مزایایی از جمله رونق سرمایه گذاری، شکوفایی مشاغل و دستمزدها در بخش صعودی منحنی دارد، اما همواره خطر رکود در کمین است. در این زمینه سیاستگذاران می توانند از بعضی همتایان خود در اروپا و آسیا سرنخ بگیرند و برنامه های دولتی که برای طیف وسیعی از عایدیها، از طبقه کارگر تا طبقه میانه در نظر داشته باشند تا حاشیه امنی در سراسر چرخه تجاری وجود داشته باشد.