حق مستاجر برای فسخ قرارداد اجاره - سفر به آنتالیا

به گزارش، مستاجرباید بتواند به طور کامل از منافع اقتصادی که اجاره نموده است، منتفع بگردد و هر عیبی که موجب نقص در بهره مندی مستاجر گردد، در صورت امکان باید برطرف گردد؛ اگر هم برطرف عیب و ایراد عین مستاجره امکان پذیر نباشد، مستاجر حق دارد تا قرارداد اجاره را فسخ کند. ممکن است پس از انعقاد عقد اجاره، معین گردد که عین مستاجره، معیوب است. در این صورت مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند؛ البته فسخ قرارداد اجاره شرایطی دارد که سعید مرادی، حقوقدان و وکیل دادگستری به تشریح آن پرداخته است.

• تعدیل قرارداد چیست؟

مرادی در خصوص اینکه در صورت وجود عیب در عین مستاجره، چه اقدامی باید انجام داد، اظهار کرد: برابر ماده 471 قانون مدنی، برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد. وی ادامه داد: باید توجه داشت اگر عین مستاجره معیوب باشد، مستاجر حق فسخ اجاره را دارد، اما اگر موجر اقدام به برطرف عیب کند و این برطرف عیب به نحوی باشد که ضرری به مستاجر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.

این وکیل دادگستری اضافه نمود: ضمن اینکه عیبی موجب حق فسخ از طریق مستاجر است که نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع را در پی داشته باشد و اگر عیبی پس از عقد، قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث گردد، موجب خیار فسخ برای مستاجر است بعلاوه اگر در طول اجاره این عیب به وجود آید، نسبت به به جامانده مدت، مستاجر دارای اعمال خیار جهت فسخ خواهد بود. مرادی اضافه نمود: هرگاه هم عیب به گونه ای باشد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج سازد و نتوان آن عیب را برطرف کرد، اجاره باطل می گردد.

وی تاکید نمود: مستاجران باید بدانند که اگر در عین مستاجره بدون اذن موجر، تعمیراتی انجام دهند، برابر ماده 502 قانون مدنی، حق مطالبه قیمت آن را نخواهند داشت البته باید در نظر داشت برابر ماده 486 تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک خواهد بود مگر آن که شرط خلاف آن شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد.

این حقوقدان گفت: بعلاوه برابر ماده 485 قانون مدنی، اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور گردد البته در این مورد مستاجر حق فسخ اجاره را به واسطه مانعی که در سر راه بهره برداری ازعین مستاجره کلاً یا بعضاً به وجود آمده است، دارد لذا این حق برای مستاجر محفوظ نگه داشته شده است.

وی در خصوص تاثیر اسقاط خیارات در قرارداد بیان نمود: به استثنای خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مختص بیع هستند، مابقی خیارات در عقد اجاره وجود دارند؛ این مطلب در ماده 456 قانون مدنی هم تاکید و گفته شده است که تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است یافت گردد مگر خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مختص بیع است.

مرادی اضافه نمود: اجاره عقدی لازم است و تا زمانی که منقضی نشده، هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را ندارند. خیاراتی که در قالب شرط ضمن عقد در قرارداد های اجاره در نظر گرفته می گردد، از جمله حقوقی است که برای هریک از طرفین جهت برهم زدن معامله در نظر گرفته می گردد که بعضی از آن ها را طرفین می توانند با اختیار و تراضی اسقاط نمایند، اما اغلب متعاملین سعی می نمایند که دو خیار عیب و تدلیس را ساقط ننمایند، زیرا ممکن است عیبی وجود داشته باشد و مانع بهره برداری از عین مستاجره گردد یا تدلیسی به کار گرفته شده باشد که موجب فریب هر یک از طرفین گردد.

وی در ادامه اسم کرد: عبارت اسقاط کافه خیارات در متن قرارداد به این معنا است که کلیه خیارات قانونی را با توافق در خصوص آن قرارداد بخصوص، از بین برده ایم؛ بنابراین با امضای این بند دیگر نمی توانیم به هیچ وجه قرارداد را فسخ کنیم و باید ملتزم به آن باشیم. مرادی توضیح داد: این موضوع بدین معناست که حتی خیار غبن فاحش هم ساقط شده و لذا لازم است افراد به متون قرارداد ها توجه کافی داشته و در صورت عدم فهم معانی با استفاده از مشاوران حقوقی و پس از اطلاع کامل از متن قرارداد، آن را امضا نمایند.

این حقوقدان اضافه نمود: البته این موضوع، مانع از آن نیست که مثلا اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر نتواند قرارداد را برهم بزند. ضمن اینکه اگر مستاجر از مال مورد اجاره، استفاده ای کند که موجب خرابی و ضرر به عین مستاجره گردد، موجر می تواند فسخ قرارداد را از دادگاه صلاحیتدار درخواست کند؛ البته به شرطی که پیروز نگردد وی را از این اقدام منع کند، این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند. وی اظهار داشت: اسقاط کافه خیارات بدین معنا نیست که در موارد خلاف متن قرارداد و قوانین جاریه و تعدی و تفریط نتوان هیچ گونه اقدام قانونی انجام داد بلکه صرفاٌ آن دسته از خیاراتی که ساقط شده، مد نظر است و نیازی به درج موارد خلاف قانون، نظم و اخلاق عمومی در قرارداد جهت رعایت آن ها نیست بلکه از قواعد عمومی و آمره هر قراردادی است.

منبع: وکیل 360